封面故事
撚爆樓市
2012年11月01日撚，這一個字，見於白居易的《琵琶行》：「輕攏慢撚抹復挑」，有「用手把玩、操控」之意；用在特首梁振英的樓市政策上，亦相當貼切。
上週五，政府公布推出兩項辣招：一是延長特別印花稅期限及增加稅率；另一是向非本港居民及所有公司新徵買家印花稅，稅率達樓價的一成五，講到明要打擊樓市需求。措施一出，一、二手樓即時水盡鵝飛。
在供求失衡下，此招是緩兵之計，旨在以政策換取時間，直至供應在這數年間增加；但後患卻無窮。香港一直奉行積極不幹預政策，以自由經濟見稱，價格由市場供求帶動，但現時在梁振英眼中：供應可以操控，需求又可以壓抑，價格自然亦在政府的掌握之中。以此「非常手段」來搬走資產泡沫，徹底改變了以往的遊戲規則，最終「撚」爆香港樓市的，就是特區政府。
26/10 18:15
上週五
坐在屯門一間酒樓的陳小姐，與友人正在吃飯，無意中抬頭看到電視機，財爺正宣布兩項打壓樓市措施，她深知不妙；過不久，經紀的電話便殺到。「我哋喺酒樓仲食緊第一道菜咋，就收到經紀電話，即刻由屯門飛的趕過嚟尖沙咀囉，使咗一百五十五蚊呀！」原來，身為香港人的陳小姐，早於幾日前已入票敲定購入尚悅一個兩房單位。新招在同日淩晨十二點後便會生效，她唯有趕到位於尖沙咀美麗華商場的尚悅售樓處簽約，而同行略帶鄉音的友人何太，則捱義氣幫兩位大陸朋友排隊，「佢哋買兩個大單位，諗住俾小朋友嚟讀書住，而家由福田即刻過關落嚟簽約啦！唉，買樓趕到好似要俾埋條命佢咁！」
20:00-00:00
尚悅其實原訂在上週六開售，發展商恒基（ 12）和新世界（ 17），急急變陣，提前在上週五當晚、措施還有四小時就生效前開賣。這時的售樓處，已有數名買家開始排隊，不消半小時人龍愈來愈長，因商場空間太窄，隊尾的買家和經紀被安排在商場旁邊的街坊福利會等候。有內地買家拿著一大袋麵包和經紀齊齊狼吞虎嚥，邊食邊等；有些買家還拖著行李喼，趕頭趕命。九時多，何太的兩名內地朋友已搭火車趕到，三人順利簽約，共以近二千萬元買入尚悅三個單位，才鬆一口氣離去。
另一對居於元朗東舊樓的麥氏夫婦，亦趕來購入兩房單位自住，「最低工資都加到三十幾蚊啦，個市點會跌？總之，今日買點都有著數！」而深圳居民孔先生，則一家三口連人帶喼衝關趕來買樓，「人民幣一路升，個市都唔會跌，我買嚟自住唔擔心。」買家同經紀齊齊急，加上在場半百記者一窩蜂採訪，令場面如打仗般混亂；即晚截至淩晨十二時，共售出二百多夥。
27/10-28/10
出招後首個週末
二手快步執死雞
上週六，辣招生效，記者再到尚悅售樓處，與前一天可謂天淵之別；這裡即時水盡鵝飛，人龍消失。記者即時轉移到沙田第一城及屯門市中心，觀察二手情況。沙田每間經紀行，都坐滿經紀，可謂奇景，皆因本來已預約的睇樓客縮沙，只有零星投資者問價，想執「劈價」筍盤入市，一眾經紀唯有「玩手指」，中原沙田第一城區域營業經理黎宗文大呻：「今次招數真係非常辣，好多預約咗嘅睇樓客都取消睇樓，有啲轉買為租。」
記者跟了數對睇樓客，他們都笑言：「哎吔，我哋係來租樓㗎，唔係你想訪問嘅對象。」至晚上接近八時，中原經紀興高采烈致電報喜：「剛剛有一單成交，第一城二十座低層 G單位，三百九十五呎，業主叫價二百九十五萬，最後以二百八十萬成交。」而是次交易亦成為當日全港唯一的二手成交。
週日屯門再錄一宗成交；當日家住九龍區的何小姐，這兩星期已在荃灣、元朗多區共睇了三、四十個單位，打算購入細價樓收租。約五時許，她看中屯門市廣場八座高層 C室，一個四百二十五呎的兩房單位。「佢哋見間屋有裝修可以即刻租俾人，就開始傾價錢。」業主為一對年輕夫婦，於○七年以一百零一萬元購入該單位自住，突然在上週六晚開價二百五十五萬放盤。「業主睇淡後市，趁價好就賣咗層樓先，再搵地方住！」業主即時減價五萬，何小姐還價二百二十萬，前後拉鋸了近個多小時，終於以二百三十萬成交，比市價二百四十八萬低了百分之七。
鄭太細樓換大樓，急於將沙田第一城的六百多呎單位脫手套現，以付新樓首期，九月放盤，終於在上週四獲一對內地夫婦以四百四十三萬承接，鄭太慶幸道：「真係好好彩，如果遲一日，可能要劈價先賣得出。」（張國慶攝）
十大屋苑樓價乾升
^在上月 14號，美國宣布推出 QE3之後的首個週末。
減價貨就掃
一二手即時因新招被凍結，在市場活躍並一直有斬獲的投資者，對此各有見解，例如一直睇好樓市的 Terry，「星期五晚好忙呀，政府公布完政策之後，我即刻落區入貨，開定曬支票上去人哋屋企，遊說啲業主，結果人哋一毫子都唔減，最後一個都買唔成！」
全職炒家 Terry，曾任職會計，四年前開始全職炒樓；政府兩年前首次實施額外印花稅，本刊曾訪問他，當時他說不買也不放，「嬲到要移民」，但冷靜下來後，相信樓市不會跌，故多次以每個約二百萬元的價錢，於北區購入七、八個單位收租。在低息環境下，這些單位的租金收入，可交付全數供樓支出，而且樓價在這兩年間還節節上升。他相信低息環境將持續至一五年，故今次欲再下一城入市「執死雞」，「星期五買唔到筍貨係好可惜，就算而家有貨，比市價減百分之七、八，我都照買㗎，最少買多兩件。」
Terry自金融海嘯後開始炒樓，屢有斬獲，故不久索性辭去工作，做全職炒家。未經歷過金融風暴及沙士等經濟低潮的他，對未來樓市相當樂觀，「今次跌一跌，但利息咁低，之後肯定再升一浸，二○一五年加息之前先再算，我今次都係想再買兩、三件貨，就算跌都坐得起。」而他現時持有的十個單位，一於持貨到底，「如果我而家賣咗啲單位，揸住嚿錢買唔番平嘢，梗係唔賣住啦。」
新進炒家
Terry
年齡： 30+
炒樓年資： 4年
主攻物業：專炒樓價三百萬以下的北區屋苑，如名都、花都廣場等，全造五成按揭或以上。現持有十個單位，大部分於一年多前購入。
持貨市值：約$3,000萬
投資老手
陳清白
年齡： 50+
炒樓年資：約 20年
主攻物業：北角單幢樓、銅鑼灣舊樓、柴灣屋苑等，多為百多二百萬元細價樓，通常全數付清不造按揭
持貨市值：估計$1,000萬內
不買也不賣
有「白旋風」之稱的陳清白，活躍樓壇二十年，九七年專炒豪宅，金融風暴後差點破產，經此一役，轉玩細價樓並且穩陣得多，「就算有件貨擺在眼前，平市價兩成我都要考慮嚇！除非自住、上車啦，如果唔係就唔好鬱，後市唔明朗，貨我都唔換，免得一出一入，最終益曬班經紀。」
他不願透露有多少物業在手，早在幾年前已覺得樓價「唔妥」，「日日都唱地少人多、供不應求，同九七時一樣！你睇嚇○三年嗰時，大家睇淡後市，啲人連自住嗰層都攞埋出嚟，快快賣咗佢呀，點會話唔夠供應呢！現時二手居屋賣到成萬蚊呎，屯門樓又話要七千至一萬蚊呎，樓價同經濟完全背道而馳，有無搞錯，我會睇淡，成交會好慢。」
他指，樓價會回落至梁振英上任前，「要跌一成半至兩成，愈出名的二手屋苑，即太古城、康怡、美孚呢啲，跌得最甘，要跌兩成，發展商無咗啲最消費得起嘅大陸客就最大鑊，分分鐘要跌兩成半。」他擔心，若資金由住宅流向工商鋪，則只會引發加租潮和通脹，從而引伸更多民生問題。
凶宅大王
伍冠流
年齡： 60+
炒樓年資：約 30年
主攻物業：凶宅、無契樓、半契樓等冷門物業，現手持 20個單位
持貨市值：約＄ 7,000萬
樓市成亂局
伍冠流見盡樓市過往三十年的起落，手持七千萬元物業，現時每個月有八至十萬元租金收入。他對樓市充滿信心，買樓向來全付現金，不用按揭。政府上週五傍晚出招後，他便開始 cold call經紀搵筍盤，「呢幾日樓市隨時會禾雀亂飛，要 𥄫到實，遇到低市值一成半以上的筍盤我就會買㗎啦，筍盤稍縱即逝，唔可以揀擇，一遇到就要捉實！」
本業為海味商人的他，實力十足，今次便準備以五百萬左右，多入兩間二百多萬元的細單位，目標鎖定沙田火車站及將軍澳一帶的屋苑，「屋邨放盤量較多，較易遇到心急套現嘅業主，減幅會較快、較多，早兩日睇樓時，更有業主追住要我還價，不過我一還價，佢又覺得減得太多，最終無成事。」
截至本週二黃昏，他已密密睇了十多個單位，但業主大都只肯減半成以內。「其實今次政府再出招，提供了一個入貨的機會，但都是心理影響較多，樓價都是大漲小回，就算要睇到一五年，我還是覺得樓價會升，始終物價在上升周期，樓價亦是物價之一。」
五大發展商
至 2015年部分發展項目
#除個別有列明單位數目的項目外，其餘項目以每個單位面積七百呎，推算單位數量
^尚悅已賣出約 300個單位
資料來源︰各發展商最新年報
政府未來三年可供應單位數目
壓需求買時間
若然樓市仍是以前一套玩法，這一眾投資者自然「實食無黐牙」，但千算萬算，算漏的是政府可隨時出招的不穩定性。樓市正處於供求失衡的階段，由於過去數年處低息環境，不論用家或投資者都希望搭上樓市順風車，令需求不斷上升，然而一手供應量卻創多年新低，供不應求令樓價如火箭般狂颷，中原城市領先指數最新又破頂至一百一十二，即樓價較九七年高一成二。
供應一時間未能快速增加，政府唯有轉而打擊需求，「 buy time」（拖延時間）直至供應回復正常。這次政府推出的辣招，既將特別印花稅延長一年，再把稅率分段提高至百分之二十、十五及十；另一方面開徵買家印花稅（ BSD），所有揸「三粒星」以外的買家（包括外地人士、所有本地和外地註冊的公司）購買本地住宅，須額外繳稅百分之十五。可以預期，樓價下調，成交萎縮，令樓市暫時步入冰封期。根據各大發展商的年報資料，直至二○一五年的一手樓供應有四萬一千多個，政府供應四千個；供應增多，但這數年間同樣每年平均有四萬八千人結婚，每日投資移民配額亦有一百五十個，推行十年來已批出一萬四千宗申請。屆時這些累積了的購買力，並會井噴式爆發。樓市升跌，還看屆時經濟及息口走勢。
然而有一點可以肯定，樓價再大升的話，政府只會繼續幹預出招，藉操控供應及需求，如內地政府般壓抑樓價，這才是香港樓市最不穩定的因素！研究香港政策的獨立股評人 David Webb，認為政府新稅是幹預了行之已久的自由市場運作，「這是繼一○年引入額外印花稅後，打擊香港自由市場的另一口棺材釘，香港人只能被迫將樓賣給香港人，而新入市者被綁實三年，萬一在三年內環境轉變而需要賣樓，便要付昂貴稅款，措施變相是懲罰了港人！」他批評，政府說要「維持一個健康、穩定的樓市」而推出兩項新措施，根本就是自相矛盾的說法，政府入市根本就是幹預了市場的健康穩定，在基本法下，市民在香港應有自由交易買賣的權利，而非被刻意打擊。
癲得一次得一次
本港作為自由經濟體系，政府理應奉行積極不幹預政策，然而，近兩年政府為補救過往十年施工量大減令供應短缺的問題，先後推出置安心、特別印花稅、限呎地、限量地、港人港地等一列系幹預市場的房屋政策。
曾任恒基營業部經理，現為建築、測量及都市規劃界立法會議員的謝偉銓認為，房屋問題要從增加供應「治本」，而供應需要時間。上屆特首曾蔭權提出的置安心，至今已足足兩年，仍然是未見影。「現在問題是好多市民都覺得樓價同經濟及負擔能力脫咗節，其實上任曾特首睇到有問題，但就睇唔到問題的重點，所以我向來都話要啲專業人士去處理。」他預期，若然如首次推出 SSD般，樓價再次夾高，政府會再出新招。
城大建築科技學部高級講師潘永祥，認為政府這次出招終於「有料到」，令短期樓市將有最多一成半的調整，「無咗外地買家呢班人去爭，對樓市整體氣氛都有影響，最終部分業主會開始減價，其他人慢慢就會驚，樓市就會下調。」他說即使未來有熱錢湧入，樓市有機會再次上調，但政府屆時可能又再出招，「以前政府張底牌俾大家睇曬，佢出咩招大家都覺得係小修小補，今次政府推出買家印花稅，係史無前例；佢癲得一次就有第二次，未來市況咁不明朗，令好多投資者或買家卻步。」似乎最終撚爆香港樓市的人，就是我們的香港政府。
各國打擊炒家措施
不少高福利的國家，會對物業或股票投資的利潤徵稅，即資產增值稅。每個國家及省份的稅率不一，視乎投資時間長短而有差別。
美國（例如：加州）
若持有物業不足兩年，須繳交利潤的 20%稅款；若持有兩年以上再出售物業，單身人士可有二十五萬美元的免稅額，夫婦則有五十萬美元。
英國
不少高福利的國家，會對物業或股票投資的利潤徵稅，即資產增值稅。每個國家及省份的稅率不一，視乎投資時間長短而有差別。
扣除每年的豁免額後，抽取利潤的 18%或 28%，視乎個人的稅網；購買十二萬五千英鎊以上的物業須徵收 1%-15%的額外印花稅，物業愈貴稅率愈高；另須徵收 1%的印花稅，起徵點為六萬英鎊。
加拿大
利潤的一半，再乘以邊際稅率 28%-43%便是資產增值稅。
新加坡
無資產增值稅，唯海外人士買賣物業徵收 10%的額外印花稅。
澳洲
資產增值稅的稅率視乎物業用途及持貨時間而定，持貨不足一年的最高稅率為利潤的 47%，一年後仍須繳 25%；印花稅的大小據物業金額而定，最高為 6.75%，另境外人士不准購入二手樓作非自住用途。
.[壹週刊]撚爆樓市
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