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封面故事
末代發水窗台 賤則掠到盡
2012年08月30日樓市瘋狂，連「一樓一」單位都有人爭著要；無樓在手的人，都喪失了安全感、都恐慌性地有樓就搶，不論一手、二手，但難道這就要買家任由發展商魚肉嗎？
長實在屯門的新盤海譽，奉上可放上單人床的「大窗台」，只是估不到這個所謂的睡房，地面面積是容不下一張床，別無他選之下，瞓窗台成了唯一出路。而信和及市建局的紅磡禦悅，地盤面積細，窗台發不了，由大量環保露台及工作平台「補位」，市建局作為政府資助機構，竟與發展商狼狽為奸。還有新盤愈建愈多的升降機，看似方便住戶，實際是加大公共空間賣錢「呃秤」。這一大堆的發水一手樓，沒有最差，只有更差。
海譽
地址：屯門青山灣段青榕街 3號
發展商：長實
建築師：梁世雄（馬梁建築師事務所）
單位數目： 40個
平均呎價：$8,000（開盤價$7,218）
入夥日期： 2012年 3月
海譽窗台就是工人房
近月在網上的 facebook或討論區，都不斷流傳著一張相片，相中的房間，細得只剩下一個窗台！這個「窗台房」，是位於屯門的單幢樓海譽，屬發展商長實的巔峰之作，拆解其出現原因，原來與長實賺到盡又有關連。
原來根據《建築物條例》，每間被定義為「睡房」的房間，可配置一個窗台，而這個窗台的面積，又可豁免計入樓面面積，亦即「發水」。窗台的長度最大可相等於該睡房的長度或闊度，但該睡房的地面面積、亦即間房實際有幾大，卻無任何限制。結果發展商為了讓窗台的數目「有幾多得幾多」，不斷炮製怪胎「睡房」。
翻開海譽的樓書數一數，物業一梯兩夥，Ａ室一千五百呎， B室只有一千四百呎，但發展商竟然神奇地將單位間到五至六間房！記者走入海譽的不同單位睇樓，發現其工人房的地面面積，只有二十三呎，但窗台卻有十五呎；由於地面闊度只有兩呎，要放得落一張六呎乘兩呎半的單人床，張床要「駁上」窗台就一定無走雞。不放床，工人亦可如記者示範般，索性瞓上窗台，但畏高者可能會瞓得膽戰心驚。
長實攞盡政府起樓豁免著數，每年「無啦啦」多賺的，數以億元計。李澤鉅（左）在業績會上解釋海譽窗台的問題，只答：「按 net area來賣，所以窗台係送嘅！」然則這個「 net area」在整套售樓書中亦不見其字，莫非樓書資料出錯？（廖健昌攝）
政府許可建特大窗台
原來早在八十年代，政府已豁免窗台面積計入樓面面積，亦即「發水」，而窗台最多可較房間兩邊的外牆牆身，凸出五十厘米，那何以近十多年發展商才將窗台「發揚光大」﹖全因二○○一年二月，屋宇署、地政總署及規劃署發出《聯合作業備考第１號》。政府的原意是減少建造及拆卸廢料，故提倡發展商以「預制組件」來起樓，而預制組件的外牆牆身，獲放寬可厚達三十厘米。
發展商遂用盡舊有及新的豁免，製作可闊至八十厘米（即兩呎七吋半）的「單人床窗台」。屋宇署中人透露，「窗台的結構，要承受本身的石屎重量，還有窗框、玻璃窗等，可負荷重量的要求，分分鐘高過一般樓層間的地板，一般而言，瞓上窗台沒有問題。」不過，業內人士亦承認，窗台邊就是玻璃窗，颱風時瞓上窗台便很危險，「連靠近都唔好，漏水甚或碎玻璃都算，最驚是整塊玻璃窗被風吸走！」
窗台「售價」五十萬
另一間「超級窗台房」，位於主人套房旁，面積較工人房稍大一點點，地面面積近三十呎，不過要放床在地一樣有難度。而事實上，這間被發展商「命名」為多用途房的房間，與主人套房只相隔兩步，以往發展商會將這空間闢為衣帽間，但如今為多賺一個窗台，加多一道門便變為房間；其巧妙之處，不得不讓人寫個「服」字。
對待工人相當「特別」的海譽，還創新猷，就是工人廁所竟然在工作平台外！工人有三急，要穿過工作平台才能如廁，須知道僅得十六呎的工作平台，受《建築物條例》所限，只可以圍欄欄封，不能有蓋，遇上打風落雨，又或是冬天寒風勁吹，工人要擔遮或穿厚衣，才能走入廁所沖涼如廁。將工人廁所隔離於屋外，發展商長實可謂別有用心。
據業內人士指，長實副主席李澤鉅，對新盤的設計相當著緊，「長實有畫則的部門，但 Victor鍾意坐埋落去，佢認為則師只重視單位設計的 function（功能）， Victor自己就較重視點設計先賺到最多 money。」海譽總共有四十夥，每戶窗台總共有六十五至八十呎，按開售價平均七千三百元計，每戶「窗台費」平均五十多萬元。根據樓書資料計算，整個項目的窗台總共有二千九百四十五呎，價值二千一百五十萬元；小數怕長計，長實這樣起樓，賺得一蚊得一蚊。
禦悅
地址：紅磡必嘉圍 8號
發展商：信置及市建局
建築師：梁幗平（周古梁建築工程師）
單位數目： 68個
平均呎價：$7,676（開盤價$6,868）
入夥日期： 2011年 11月
禦悅露台最闊落
買一手樓的大單位，擔心買埋大量「唔等使」窗台；買細單位，則連窗台都無，但做到如紅磡必嘉圍的禦悅一樣，將迷你單位的空間，發揮得如此淋漓盡致，亦堪稱典範。
由信和與市建局合作發展的禦悅，雖然貼近「大酒店」，卻因每夥涉銀僅二百萬左右，今年初開賣時，全幢六十八夥在三小時內便沽清。但記者上門睇樓，卻被其「的骰」嚇了一跳。
禦悅每個單位的面積，平均只有三百呎左右，其中 C室的建築面積僅二百七十二呎，實用面積更只有一百八十五呎，單位採開放式設計，甫開門「一眼睇曬」，客廳就是飯廳，飯廳就是睡房，大概站六個人已覺得逼，若放下一張床，所餘空間更無幾。偏偏這個迷你單位，卻有一個正常兩房單位大小的廁所，鏡櫃內還有交樓標準附送的小電視；相信發展商深知在客廳根本放不下電視機；坐在馬桶上看，還叫夠位，視線亦剛剛好。
一梯三夥多露台
行兩步踏入廚房，容得下一個人，企兩個人已「鬱唔到」。發展商很窩心，洗碗盆配有一塊面板，要切菜將面板蓋上就可當砧板使用，一百八十度轉身後，是枱面式的電子煮食爐，下面拉開是放廚具的櫃桶，再下面是微波爐，為方便住戶放「濕星嘢」，門後還加設多個層架以供使用。而單位大門與廚房之間的一個小「凹」位，發展商由地板至天花，竟造出洗衣機、拉出式枱面、雪櫃、紅酒櫃及放雜物的入牆櫃，蔚為奇觀。
原來整個單位，最闊落的是環保露台及工作平台，總共三十八呎，是政府送出來、可豁免樓面面積的「禮物」。以往這類地盤面積細細的單幢樓，有良心的發展商只會造一梯一夥或一梯兩夥，但禦悅則一梯三夥，可製作的露台及平台等發水面積便更多，結果樓盤的外觀，就如被眾多露台包圍。整個樓盤計，涉及的露台及工作平台共二千四百七十六呎，以開售呎價近七千元計，值一千七百多萬元，佔項目套現金額達一成有多，同樣小數怕長計。
市建局「以人為先，地區為本，與民共議」的三大原則，與市建局主席張震遠經常掛在口邊的「實而不華」，明顯從禦悅中體驗不到。
露台平台「大贈送」
窗台豁免是港英前朝留下的產物，環保露台及工作平台，則是特區政府慷慨送予發展商的「大禮物」！達三、四十年樓齡的美孚新邨、太古城及和富中心等，雖然都有大露台，但這些露台都要扣地盤的可建樓面面積，直至二○○一年的《聯合作業備考第 1號》通過，政府容許發展商建工作平台及環保露台，且豁免計入樓面面積。
「當初原意，露台可減少陽光入屋，加強通風，使室內溫度降低，從而達至環保；工作平台則是提供開放空間予住戶曬晾衣服，所以上面還容許擺放洗衣機。」一名測量業界老行尊說：「回歸後樓價每況愈下，所以當年發展商及業界都非常支持，得到嘅掌聲比停賣地及停建居屋更多。」只是後來發展商濫用此招，成為樓盤綽頭賣錢，讓政府的大禮發揮得「淋漓盡致」。
巧合的是，當年拍板這份《作業備考》的屋宇署署長，正是退休後被指與發展商關係密切的梁展文；而翻查那些年的剪報，原來在該《作業備考》落實前一年，長實副主席李澤鉅已高調表示，他個人很希望樓宇的窗台可改建為小型露台，讓空氣流通兼節省資源，有助保護環境，可謂「早悉先機」。
尚豪庭
地址：元朗寶業街 18號
發展商：新地
建築師：吳梓坤（新鴻基建築設計）
單位數目： 337個
平均呎價：$6,250（開盤價$6,383）
入夥日期： 2012年 5月
尚豪庭工人瞓上洗衣機
早前我們的 Purple姐姐，疑似在家中廁所搭上床架，要家中菲傭瞓入廁所，全城嘩然；原來標榜「以心建家」的發展商新地，亦不遑多讓。
入夥約兩個月的元朗尚豪庭，為新地於該區的「六星級」新作，標榜用料配套靚，管理費每呎近三元！八座包裝高貴的洋房，清一色二千二百餘呎，每呎索價逾萬元，但記者睇勻整本樓書，卻見不到有工人房。記者遂以睇樓客身份，到現正開放的尚豪庭二號屋現樓參觀。
兩層高的洋房，下層為廚房、客飯廳、花園等，上層則為三間睡房及平台。走勻全屋都不知工人瞓邊，走近廚房旁邊，發現一個放有洗衣機及乾衣機的細小空間；在現場多次強調該洋房為交樓標準的新地職員，表示這裡就是工人房，記者反問：「呢度放咗洗衣機同乾衣機喎，仲連地台都做埋，邊有地方放『姐姐』張床呀﹖」那職員笑笑口說：「叫佢瞓機上面咪得囉！」相信屆時工人會「有得震、無得瞓」。
車庫深不見底
根據現時的《建築物條例》規定，睡房必須設有窗戶，即無窗的房間不可瞓人，工人亦是人，當然不可例外。新地顯然知道這規定，所以樓書上這個空間，寫明為「士多房」，可惜其售樓員唔生性，說漏了嘴。有測量師看過示範屋的圖則後表示：「以新地的出品，二千二百多呎的屋竟然無工人房，實在是設計上的失敗！如果業主唔想違例，只有分一間睡房俾工人瞓，或者長期與小主人同房啦！」
而尚豪庭洋房的另一敗筆，是沒有車庫，就以開放的二號屋為例，雖然屋契附帶兩個車位，但住戶每次攞車，原來要經由大廳的二十五級內置樓梯，才可以到達屋苑一樓的停車場。從大廳向樓梯內望，深不見底；若然買餸或購物後回家，拿著重物行這二十五級樓梯都頗為吃力；三更半夜，身體疲累，更要小心碌落樓梯。
領凱
地址：將軍澳 86區日出康城
第 2期 C發展項目
發展商：長實
建築師：歐陽尚儉
（何顯毅建築工程師樓地產發展顧問）
單位數目： 1,168個
平均呎價：$5,502（開盤價$5,584）
入夥日期： 2013年 5月
領凱一梯八夥六部
近年不少新盤，都愛將一座大廈分成 A、 B座，又或南、北座，將一層八夥一分為二，然後每四夥共用三部，變相一梯八夥竟有六部！對於住客來說，等時間無疑是減少了，但羊毛出自羊身上，因多幾部而加闊的公用走廊及升降機大堂，亦為政府豁免的環保設施之一，亦即又是發水，故此現時一手買家所買的單位，實用率只會愈來愈低。
以近年最愛將一座樓一分為二的長實為例，明年中入夥的日出康城領凱，就是一梯八夥六部；除了「例牌」的露台及工作平台外，買家還要買入佔單位建築面積達兩成的「公用地方」。領凱樓書寫明，每戶攤分的公用地方面積，包括「住宅之各樓層之電梯大堂、電梯槽、機電房、垃圾房、會所面積等等」。
隨意抽查領凱任何一戶，不論是九百呎，又或是二千二百多呎的單位，共用地方面積佔建築面積都達五分之一。以十一座左翼六十六樓 C室為例，建築面積二千二百四十五呎，該單位公用地方面積達四百六十一呎！足足大過沙田第一城一個單位！以領凱平均呎價五千五百元計，這戶便付了二百五十多萬的「公用面積」，最終最大得益的又是長實！雖然自去年四月一日起，政府已收緊新樓的發水上限至一成，然而全數發展商都在去年的死線前趕入則，令發水尾班車陸續有來。
比較新加坡港樓輸曬
港樓經常被拿來與新加坡組屋比較，兩地的房屋政策截然不同，港樓簡直無得比。現時新加坡超過八成人住在組屋內，當中僅有不足半成人為低收入家庭，要租住五百至六百呎的「細單位」。
在港住彩雲邨長大的蔡小姐，兩年前嫁到星洲，如今已與丈夫買下組屋樓花，等待三年後收樓，「以香港的準則來說，單位是三房兩廳，這邊只計實用面積，一千一百餘呎，三十五萬坡紙（即約二百一十四萬港元）。」她笑言，當地沒有建築面積這個詞，一律只計實用面積；在當地亦從無聽聞有人將窗台當睡床，「這邊大部分的組屋都沒有窗台，只有近三年新建的組屋才有窗台，但由於房間夠大，我沒見過有人把窗台當成睡床一部分。」當地組屋還有綠化，而且以通爽寬敞為大原則；相較港樓密密麻麻，蔡小姐覺得現在很幸福。
星洲的組屋，與本地居屋有點類似，都由政府興建，以津貼形式售予合資格居民，但新建成的組屋一律設五年禁售期，之後轉售時完全不需要補地價，樓價升，小業主可以全數落袋，「或者是政府要面子吧，每五年就會為組屋翻新一次，外牆、走廊、升降機等等公共設施都執靚一次。」而且，政府往往將交通最方便、最靠近商場等的靚地留來起組屋。
尚城
地址：元朗青山公路洪水橋段 600號
發展商：長實
建築師：何顯毅（何顯毅建築師樓）
單位數目： 734個
平均呎價：$4,894（開盤價$4,977）
入夥日期： 2012年 3月
尚城賤則配賤景
去年底開始收樓的元朗洪水橋尚城，全數單位不論分層或洋房，都有長實例牌的超級大窗台，而其中三十一至三十八號洋房，景觀更加是偌大的電子零件回收場，可謂賤則配賤景。
今年初才收樓入夥的單號屋業主何先生，本週一表示，買樓時完全不知道前面就是回收場，售樓書及經紀都無提及，「其實都覺得俾人呃咗！不過聽聞入夥後一兩年塊地（回收場）會起嘢，唔知起咩，但話二○一五年完工囉。」何生指，該屋仔買給外父及外母住，自己平日並非同住。
該屋仔的真正用家、何生的外父曾先生大方讓記者入屋，他站在露台說：「久不久就見到有貨櫃車將一箱箱的電腦零件車入來，拆卸部分零件後又車走。每逢落完雨、太陽蒸一蒸，回收場就傳來難聞的氣味，嗰啲唔係金屬味呀，係啲油罨住嘅味！好難聞㗎！成三、四日先散！所以我呢邊啲窗都好少開！」他一邊叨著支煙，一邊俯瞰露台下的回收場說：「呢啲膠唔易燒著嘅！火燭最多咪走囉，我喺天水圍同西貢都有屋住！」
另一戶業主葉先生，買樓時亦對回收場全不知情，「我買樓花㗎嘛，都唔知經紀需唔需要講明。」他謂，現時有不少業主正追查回收場的地段號碼，想要查明該地可不可以做回收場，「好多鄰居投訴回收場好多老鼠、好汙糟，我屋企都好大塵！」
火燭可大可小
長實賣樓時，售樓處擺放的尚城模型及樓書根本無指明該處為回收場，現場所見亦無招牌，即不知有否申請牌照，也不知會否搬遷。根據尚城樓書附印的地政署當區分區計劃大綱圖，尚城及其對開回收場均為綜合發展區。而土地註冊處的記錄則顯示，回收場涉及三幅土地，最貼近該批洋房的土地由塘坊村村民鄧萬安持有，記者透過電話接觸他，他稱塊地屬祖堂地，自己只是註冊司理，「租務啲嘢唔係我負責，邊個負責你哋自己查啦！」
而另外兩幅土地，則是新世界附屬公司「祥邦發展」於九六年買入，持有至今。對於該處土地是否租予合法回收場，新世界回應指該處被霸佔，已交由律師跟進。記者以市民身份向環保署投訴該場，環保署元朗西區的盧生於巡視現場後回覆道：「按巡查時所見，該場運作並無不妥，而為免囤積過多電子零件而引起氣味上的汙染，已向在場人士作出提示。」但記者進一步細問回收場是否領有商業登記，甚或申請回收商牌照，他都以在場人士沒有提供作回應。
對於電子廢物回收場與住宅屋苑「零距離」，地球之友高級環境事務經理朱漢強認為，最緊要是知道工人把電子拆散時有否處理不當，「例如拆顯示屏，若處理得唔好，當中的重金屬及水銀就會於空氣之中揮發，好易損害人體的中樞神經，尤其對小朋友的影響就更大。」他謂，就算工人按照指引拆件，若然失火則即時無害變有害，「全港每年有約十宗八宗回收場大火，常用的 PPC膠料、重金屬鎘、鋇、鉛、銅、水銀等，一燒就會釋出可以致癌的二噁英等氣體，到時就肯定會直接影響健康。」
