2013年1月24日 星期四

[壹週刊]CY發茅搶地 亂價亂市

自政府九八年首次公布計劃發展新界東北,四大發展商早已開始盤踞農地,估計合共坐擁新界逾六成土地,這些農地大部分荒廢,渺無人煙,只間中有羊隻前往吃草。


壹號頭條

CY發茅搶地 亂價亂市

2013年01月24日

特首梁振英在施政報告中講明,房屋政策是「重中之重」,故推出十項措施,希望加快房屋供應。根據施政報告內容,有關措施在短中期可提供作房屋用途的土地,可超過三百公頃,預計可興建十二萬八千多個單位。

不過,本刊推算,所謂超過十二萬單位,含水量極高,粗略計算,目前可以落實興建或推出的單位,實質一半都無,其中提到要將政府、機構或社區用地( GIC)、工業用地及綠化用地改作住宅用地,更是三五七年後的事,漫漫長路;反而亂搶地的結果,令現時熾熱的樓市,亂上加亂。

政報告被梁振英包裝得天花亂墜,說穿了能解燃眉之急的措施,僅得「明年預售二千一百個新居屋單位」。不過,按上週五截止的置安心綠悠雅苑及白表免補地價購買綠表居屋,各錄得逾五萬個申請來看,二千一百個新居屋單位,實在是杯水車薪。

過關斬將

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恒地早年已開始收購粉嶺馬屎埔村約二百七十萬平方呎土地。不過,該村的村民一直不滿恒基收地手法,在村內掛起橫額,諷刺主席李兆基。

樓價因供應短缺而狂飆,梁振英只好發茅搵地,綠化地、政府地、工業地統統改用途起樓。然而,前城規會委員、香港城市設計學會會長林雲峰指,改動屬「高難度動作」:「首先,城規會一向對綠化用地守得緊,而且環保團體一定反對;GIC地都唔容易,GIC的原意是有緩衝作用,令市區建設唔使咁密,試諗嚇你屋企對面嘅GIC地本來係起學校、社區中心,呢類最高得十層八層,而家話要起三十層嘅屋苑,社會係無可避免地會反對!」

他又指,即使由政府提出更改土地用途,由諮詢至城規會審批最快都要一年:「首先制定建議要時間,諮詢地區要上區議會,一上得區議會就無法定時間可言㗎喇!要就佢會期,居民有意見又會反反覆覆,都未必有結論。就算俾你過到,去到城規會,地政、環保、交通部門會有技術審批,快極都要幾個月,之後城規都有機制讓公眾人士俾意見,成個程序順利嘅都要一年,所以就算政府都講唔實要幾耐先得。」

他續指,近年大型建設司法覆核屢見不鮮,萬一有人提訟,勢將癱瘓工程:「城規會批咗嘅大綱圖,只要其中一個地方有人提司法覆核挑戰,成張圖就要凍結,所有嘢停曬,一單官司起碼 hold兩年,好容易俾人癱瘓。」他認為一幅熟地起公屋都至少要四年,所以「唔係想做就做到!」而且,現任城規會三十六位委員會成員中,僅得六名為「梁粉」(前工銀亞洲副總經理黃遠輝、建築師劉文君、寧波市政協李美辰、律師李偉民、大律師李律仁及立法會工程界議員盧偉國),要全速改用途起樓,實在得個諗字。

發展商擁地自肥

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鄧先生居住在只有住宅區的龍珠島上,與太太各有一輛車代步。他批評區內缺乏交通配套。(翁少陽攝)

梁振英周圍刮地增供應,在施政報告內,當然重提繼續發展新界東北及洪水橋,兩個可供應約十萬個公私營單位的新發展區。不過,這個鴻圖大計,又是遠水不能救近火。

現時無論東北或洪水橋,發展商佔有土地逾六成。單是恒基,在古洞北、坪輋以及馬屎埔村,坐擁了逾五百多萬平方呎農地。新世界收購的粉嶺北的馬適路地皮,本來早在九七年打算興建豪宅,但遇上金融風暴煞停,便一直空置,那裡儼如十多幢「鬼屋」,新世界一直伺機申請重建,連同新地持有天平山村等農地,事實上是發展商「擁地自肥」。

政府一直希望「先收地後拍賣」,但有知情鄉紳透露,政府在東北計劃處於下風,「四叔都鬧政府鬧到出曬面,其實新地除咗上水天平山村,喺一號橋附近都收咗好多地。發展商唔會咁容易接納政府收地方案,第一步係逼政府換地。」東北計劃早在九八年已開始,當年諮詢的範圍較現時廣泛,計劃亦只在初步階段,引來發展商買地囤積居奇。

按恒基、新地、新世界及長實的年報,四大發展商現時手頭的農地儲備,合共逾一億平方呎,若然政府要強硬收地,則每間發展商可獲的賠償額高達數百億元計;以最多農地在手的恒基為例,四千多萬平方呎的農地,便值約六百五十億元,差不多相等於半間恒基市值。涉及金額看似很高,但若發展商成功更改土地用途,自行發展建樓賣樓,所賺肯定更多。

人工島貴過收東北

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位於屯門黃金海岸旁的龍珠島,唯一對外道路就是雙程行車的長堤。(翁少陽攝)

政府要覓地起樓無所不用其極,除了提出要填海,更妙想天開要在港島與大嶼山中間的水域,興建最多四個人工島,預料最多可提供二千四百公頃土地,約有九個半長洲大小。人工島或用作安置厭惡設施,騰出市區空間起樓,亦可興建住宅,提供交通基建後用作離岸新市鎮。據早前的諮詢方案估計,一個逾四百公頃的南丫北人工島可容納近廿萬人口,但落實或需十至二十年。

香港工程師學會前會長朱沛坤指人工島造價高昂,以港珠澳大橋興建一百三十公頃人工島為例,造價要一百億元,比現時人工島面積大十七倍,撇除興建交通配套等成本,單是人工島造價已肯定逾千億元,換言之,較新界東北發展計劃四百億元收地更貴!

「起個人工島要填海,又要事前研究,特別要睇嚇對環境汙染影響,已經好貴;你仲要諗交通點同市區接軌,島上要有配套,如果好隔涉、無設施,搞到好似天水圍咁啲人唔肯去住,點算呢?呢個係好長遠嘅設計,樣樣要諗清楚!」他認為政府應先考慮發展已有交通配套的沿海地區,「好過無啦啦喺海度起個島」。

自政府九八年首次公布計劃發展新界東北,四大發展商早已開始盤踞農地,估計合共坐擁新界逾六成土地,這些農地大部分荒廢,渺無人煙,只間中有羊隻前往吃草。

農地亂炒

另一方面,政府亦要與吊高來賣的村民角力。打鼓嶺鄉事委員會副主席林金貴,住在打鼓嶺的下山雞乙村,十年前已與一班同村兄弟,成立「東北控股」,持有該村過百萬平方呎農地,現正出租予人做貨倉。他風騷地說:「不嬲都有發展商嚟問價,不過我哋唔賣住,攞來住㗎嘛!咁最後都係睇嚇出咩價啦!」本來下山雞乙村在東北發展計劃以內,但在村民的壓力下,○九年推出第二階段諮詢時,已被剔出發展區,令東北計劃範圍愈縮愈細。

位於洪水橋的亦園村,是洪水橋新發展區納入的範圍之一,施政報告中指:「研究盡快進行洪水橋發展區諮詢」,只是「研究盡快」和「諮詢」,大計一樣十畫未有一撇。村民蔡先生說:「佢哋舊年搵間顧問公司,喺天水圍搞咗諮詢大會,搵啲人喺會上發言話支持收地發展,原來嗰啲人係住喺九龍嘅,根本係假諮詢﹗」其村長王德明亦明言,堅持「不遷不拆」,「唔係想阻住發展,政府要認真同我哋傾,了解我哋需要。」

不過,記者問到幾多錢才考慮,王德明說,「起碼都一千蚊一呎……都唔一定㗎,仲要搵地方安置我哋。」事實上,據知早在十年前,新地及恒基早已派人來亦園村收地「落釘」,村民指村內一半面積早已成為發展商所有,○五年恒基亦已向城規會申請,把地積比率由零點四倍,增加至六點五倍,至今仍未獲批。

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粉嶺馬適路上一幢「鬼屋」,屬新世界擁有,十多年前發展,但遇上金融風暴而煞停,現伺機等候重建。

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打鼓嶺上山雞乙村不在發展區內,但村民林女士指近年愈來愈多地產經紀入村,幾年間地價亦升逾一倍。(翁少陽攝)

短中期土地措施

農地兩年升一倍

梁振英的供應大夢未落實,反而揭了自己底牌,樓市更被炒起,連新界農地亦已臨癲價。專做新界農地的潤亨地產,經理梁家希說:「真係東北計劃裡面嘅地,要賣嘅一早賣咗,而家九成業主都等政府收購,封盤唔賣。喺計劃附近嘅地都炒高曬,一、兩年前最多一百至三百蚊一呎,而家都因為東北概念,貴咗一倍,要三百至五百蚊一呎。」他說剛做了一宗成交,位於東北計劃內的坪輋,買家以三百萬元購入一萬一千呎農地擺放貨櫃,「塊地好偏僻,但都要近三百蚊呎,好好彩個業主移咗民先肯賣,你再想要都搵唔到,一係入元朗啦。」惟他說元朗的荒廢農地,亦由以往數十元一呎,升至現時每呎一百至三百元。

早前力撐新界東北發展計劃的上水鄉事委員會主席侯志強亦直言,不少鄉民渴望收地賠償,「話唔志在錢嘅人,係假仁假義假道學!」不過,他卻指目前已經沒有炒賣活動,「仲炒乜鬼,要買就買咗,要賣就賣曬,而家先嚟買賣,遲唔遲啲?蘇州過後艇都無得搭啦。」

地政總署每季會公布農地及屋地的收地賠償及特惠補償金額,概念猶如市建局收樓重建,除了單位購入價,還有不同補貼賠償;最新數字顯示,農地的收地價每平方呎為七百一十元,特惠補償則為八百五十二元,即若政府收地,不論業主是農民又或大發展商,每方呎可袋一千五百六十二元,價錢較十年前升一倍有多。

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打鼓嶺鄉事委員會副主席林金貴,與同村兄弟成立東北控股,持有打鼓嶺一帶大片農地,有籌碼跟政府及發展商講數。

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打鼓嶺鄉事委員會在該村的鄉紳捐款下,早前重建一個古色古香的鄉事委員會。

炒作前車可鑑

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四大發展商農地值逾千億

政府增加樓宇供應得個講字,全是五年、十年後的概念性發展、研究、諮詢,為市場提供了無限炒作憧憬。經典案例,莫如近年施政報告的常客「活化工廈」。「炒樓最緊要都係炒概念啫,政府一日繼續講,市場咪一日繼續炒囉。」炒了工廈七年的投資老手李冠亮謂:「我由五百蚊一呎炒起,到家陣平均數都升咗十倍啦!」

他以廠家雲集的觀塘區為例,「活化工廈係第一劑,政策一出成交量即大升三成,第二劑係郵輪碼頭,咁多憧憬點會唔升,現在已好難搵到呎價五千嘅貨了。」他謂,就算不是東九龍一帶,只要有概念一樣炒得起,「就好似話屯門及黃竹坑有鐵路做配套咁,即刻吸引咗好多人去炒落後啦。」根據美聯工商鋪的統計數據,活化工廈一○年四月出台後,各區平均呎價兩年多來都倍升,當時屯門及黃竹坑的平均呎價僅約六百八十及一千五百餘元,如今兩區均翻了兩番;而以「起動東九龍」為口號的觀塘及九龍灣,現時平均呎價已逾五千一百元。

城大建築科技學部高級講師潘永祥預言,未來一個月樓市將會異常波動,「一方面施政報告出咗,好多本來有戒心的準買家見供應無可能即時增加,而決定入市,但同一時間政府會睇實樓市,若然持續升溫,則可能又要出招。」他指出,多年來都是上屆政府決定今屆的樓宇落成量,「今屆則俾下屆嘅,其實施政報告向來從供應入手,壓抑需求、開新稅項呢啲係財爺負責,甚至不需要等到下月底的財政預算,隨時都可以出手。」



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