2012年12月20日 星期四

[壹週刊]車位狂炒一個月閃爆

發展商今次「散出」的停車場,不少為無人問津的「發黴場」,就如為華懋套現近五千萬的豪景花園四樓,全層一百四十八個車位,九成九空置,長時間只有圖中的電單車及零星車輛停泊。


壹號頭條

車位狂炒一個月閃爆

2012年12月20日

政府十月尾推出辣招,樓市瞬間冰封,發展商趁磚頭有價,即變陣拆售視作「豬頭骨」的車位,無啖好食的經紀在高傭吸引下瞓身拉客。過去個多月車位市場史無前例地出現掃貨潮,發展商傾銷逾三千個車位,速套現二十億,認真笑呵呵。

不過,接貨者境況就相當「悲壯」;曾持有三千車位、現坐擁四百個豪宅及商廈車位的「車位大王」湯文亮,勸盲目搶貨者:「可以撻訂就撻訂啦,除笨有精呀!」原來,車位熱潮僅限於一手貨,接了發展商火棒的小投資者,根本在二手市場摸貨無從。而車位租金亦因盤源突增,高速掉頭回落,劈足五成!車位炒了個多月已連隨「閃爆」。

家住港島區的林小姐,是今次車位拆售潮的典型投資者,「我未買過車位㗎,一直諗住買細價樓投資,但樓價愈升愈高;而家見幾十萬可以買到磚頭,就即管試嚇囉,投資唔顧慮得咁多㗎,始終係磚頭實會升值嘅。」她口中的「磚頭」,正是華懋位於深井的豪景花園車位。上月初車位瘋潮時,她以六十二萬元,買入該屋苑四樓兩個車位。

但林小姐買車位時,原來連豪景花園都未去過!上週一,連車牌也沒有的林小姐,才獨自由港島搭港鐵,再轉小巴,用了一個多小時來到豪景花園,望一望自己買的「磚頭」,「哎!原來呢個出入口係樓梯嚟咋,買嘅時候經紀同我講係𨋢㗎喎,仲諗住發達添!」她還發現其中一個車位的上蓋有水管,「我見網上啲人話有水管唔好呀,而且又話呢度有好多人放租。」不過她補充:「我買咗第二日,經紀話發展商已將全層加價,遲一日已加價到三十四萬啦!」

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車位瘋潮至今仍然未止,上週記者在經紀鋪前駐足不夠一分鐘,即有經紀現身,並只推介多個屋苑的車位,對住宅隻字不提。

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林小姐到豪景花園停車場觀看,才發現自己買下的車位是「撇雨位」,她稱當日在銷售處僅得平面圖參考,「都係一格格,篤邊格就買邊格,只是 2D圖,邊睇到咁多吖。」

是但排一條隊

仍然充滿信心的林小姐,憶述當日買車位時的情況:「當日華懋喺荃灣如心廣場拆售四個屋苑嘅車位(大圍金獅花園、沙田富豪花園、沙田碧濤花園、深井豪景花園),我原本打算買金獅花園嘅,但去到話賣曬,咁我就是但揀一條隊排,見豪景條龍長過碧濤,就排豪景。諗落梗係啦,碧濤一個車位要五十萬呀,同豪景比差不多一個等如兩個。」

林小姐當日由下午三點排到十一點才買到車位,臨走時她才突然醒起:「大拿拿幾十萬嘅嘢,點解連張圖都無㗎?」她這才捉著一個經紀要圖則,「後來睇番原來經紀俾嘅係一樓嘅,我買四樓㗎嘛!」

揭開豪景車位的「真面目」,這個單位總數二千八百個的舊屋苑,有四個停車場,單位與車位的數目達一比一!而且發展商華懋,還貫徹長賣長有的策略,屋苑還有約三成單位未賣出,人流稀少,記者所見停車場四樓全層竟只泊了一部電單車!林小姐對此有點如夢初醒說:「好似話租金暴跌,搶到落去一千蚊左右……」但很快她又自我安慰:「都係好少錢啫,我唔怕租唔出呀,咪由得佢丟空囉!總之半年賺十萬我就走,到時就買番啲細價樓!」記者將此個案向「車位大王」湯文亮查詢意見,湯聽後搖頭嘆息,並醒她一句:「賺十萬?蝕十萬走都算好彩啦!好明顯是被市場氣氛衝昏頭腦的例子。」

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車位大王湯文亮認為,車位現時只宜購作自用,不宜投資。

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上月初車位拆售潮漸見熾熱,經紀以 Whatsapp招客,並以回報高作賣點。

車位「閃爆」大龍鳳

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車位狂潮,始於 10月 26日,梁振英拍板以買家印花稅及為期 3年的特別印花稅冰封樓市。

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10月尾長實及華懋率先將旗下大型屋苑車位拆售,並以達 6%高傭吸引經紀幫手散貨。

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經紀除在鋪面外貼大字報招客外,還爭相以 Whatsapp聯絡客人,一味以銀碼少、回報高、風險低硬銷。

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大手掃貨的投資者既摸貨不成,又要面對爭崩頭出租的現實,只好自貼招紙於車位地上,以平租免傭求出租。

Full paid僅得三釐息

另一個同樣滿腦子發達夢、並買入豪景花園車位的,是長駐國內的江小姐,她說:「啲錢放喺銀行都無息,買車位收租好過;我知車位按揭唔係好多銀行做,利息又較住宅高,所以咪 full paid(一筆過)囉。」自稱對新界區「幾熟悉」的江小姐,以一百五十四萬,買下豪景花園四個位於四樓的相連車位。

對於現時該處車位租金由二千多跌至一千元,自言並非首次投資車位的她滿不在乎,「發展商拆售後,大家心急出租鬥平嘛,就好似啲新盤入夥咁,第一浸一定有人願意平租,我就唔會喇,我都已經俾曬錢,唔需要每月供,可以話無成本,我放緊月租二千至二千二,希望千八蚊租得出啦。」

按其如意算盤,四個車位各以一千八百元出租,扣除每月管理費及差餉地租後,回報率有五釐。但現實是,在豪景花園的車位需求有限下,位處四樓的車位更加乏人問津。區內的經紀指若然有人肯以一千元承租已算「好好彩」,而一千元這個「現實價」,未扣除其他使費,回報僅得三釐一。對此湯文亮說:「平常無經紀願意做車位收租的,他們視之為豬頭骨,賺得你幾多?而且搞咁多嘢,只得兩、三釐回報,何不買債券?銀行好多有五、六釐回報的債券都好穩定呀!佢(江小姐)死梗呀!」

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多個發展商拆售停車場車位後,市場一下子盤源急增,投資者唯有各出奇謀吸客,如圖中豪景花園的車位業主,自行在車位上貼紙招租。(關永浩攝)

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今年十月底開始,車位成為市場焦點,部分熱門屋苑的車位更有過百萬元的成交。

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五大「黴」場

發展商今次「散出」的停車場,不少為無人問津的「發黴場」,就如為華懋套現近五千萬的豪景花園四樓,全層一百四十八個車位,九成九空置,長時間只有圖中的電單車及零星車輛停泊。

希冀內地人接貨

相較林小姐及江小姐,一頭天然米金色頭髮的外國人周太,算是最早夢醒。周太嫁作港婦已幾十年,投資經驗亦逾十年,向來有買車位長線收租,「這次是我朋友的經紀,介紹我買金獅花園一手車位的,當時 the market is too hot,我就落訂買了三個,總值一百二十萬。」

她簽好文件後,即日到金獅花園二期現場觀察,這時她才知,發展商放出來的「一手貨」,並不代表一定是新建的停車場。她眼前的,是區內著名的發黴場,場內柱位特多,大部分車位既窄又短,連普通私家車停放,亦會凸了部分車頭在車位外。而且上落車通道分開,上車通道壆高,就算熟手司機亦難以「一手軚」轉上,可謂「發黴位」奇多。

「我一睇就知出事,所以做投資決定前一定要先查清楚, I'm wrong this time!」她雖知自己投資失誤,但仍心存僥倖,「未到最後都唔一定會輸,或者樓市繼續升呢!內地人有好多錢,他們現時除了買車位外可以話別無選擇,或者他們會接我貨呢!」周太說時語氣充滿期盼,並前後三次重複要求記者「 You don't kill the market!」(你不要破壞市場)。對此湯文亮戳破其美夢:「內地人肯定唔會買,完全無機會!唔好以為佢哋(內地人)蠢,佢哋買嘢唔使睇係因為一早做好曬功課!」

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金獅花園二期停車場懷舊味道十足,出入口至今仍沒有電閘,只是以一條繩當關。(廖健昌攝)

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周太深知自己買錯貨,她視內地客為自己的「一線生機」。

貼街招出租

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向來被經紀視為雞肋的車位,在淡市時卻成為經紀落力推銷的吊命貨。

一直以來,車位市場都是冷門投資,雖說車位近年受樓價狂颷帶挈而見升值,但車位始終不如住宅,需求有限。只是十月尾政府開徵買家印花稅及加重特別印花稅打壓樓市,才造就了這次車位狂熱。長實是一眾發展商中最快有反應,政府出招同日,長實的大圍名城即晚出信通知租用車位的住戶,要收起車位準備出售,消息曝光後,投資者蠢蠢欲動,而三日後,調景嶺維景灣畔的二手車位,更錄得以一百零八萬元成交,全城迅即發狂。

自此華懋等其他發展商,順勢推銷車位套現,估計共售出三千個車位。以往車位盡在發展商手中,租金可以操控,如豪景花園月租曾達二千元樓上;現時車位落在不同投資者手上,在自由市場下,租金已「調整」至一千元左右,傳聞該車場更有業主以五百元放租。湯文亮補充:「唔好以為車位銀碼小,收租好簡單,以前我哋有咁多物業同車位,啲經紀都唔願意做車位,我哋幾乎要自己貼街招呀,車位錢好難賺,好陰功㗎!」

不但經紀不願做,連銀行亦不大願意承造車位按揭,現時息口見三釐,年期最長十五年,按揭成數最多五成。要投資車位,湯文亮指最基本留意車位與單位的比例,「好似太古城萬幾夥得二千幾個車位,一比五就是黃金比例啦!現時我哋持有的全部車位,都係同樓上嘅豪宅、商廈一齊揸,保證有需求。」對於突然掀起的車位狂潮,他語重心長說:「除非係自用啦,買嚟投資嘅,未完成交易就好撻訂啦,撻咗都係蝕幾萬蚊啫,除笨有精呀!」

揀車位攻略

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柱位多已經不受歡迎,加上柱位與車位零距離,簡直是考司機泊車技術。

若真想買車位投資,買入前一定要做足功課:

•留意停車場的設計,有太多柱、上落通道單線行車的,由於難以「一手軚」泊車及上落,普遍都不大受駕車人士歡迎。

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部分舊式停車場的車位偏短,泊下七人車固然凸出整個車頭,就連普通私家車亦不能泊好後打開車尾箱。

•近年落成的車位都有指定長及闊的面積,但舊式停車位則長、短、闊、窄不一,可以留意場內較長身的車輛有否凸出於車位範圍;並排而泊的車輛之間又是否夠位開車門。

發展商今次「散出」的停車場,不少為無人問津的「發黴場」,就如為華懋套現近五千萬的豪景花園四樓,全層一百四十八個車位,九成九空置,長時間只有圖中的電單車及零星車輛停泊。
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喉管是車位剋星,有可能滲漏,如圖中灰色的鹹水喉尤甚。

•揀車位當然以地面一層為首選,價值及租值亦最高;樓層愈高或愈低,租值亦遞減。

•半夜是了解停車場的最好時機,只要巡一巡,出租率高低、保安有否巡更、閉路電視是否運作正常等一目了然。

•日間亦要觀察一次,既留意車位地面有否水漬,亦要小心車位對上天花有否喉管,喉管可分為紅色消防喉、去水喉、雨水喉等多類,前兩者可免則免,因為喉管內充滿水,有水自然有水壓,若然喉管有阻塞,就有滲漏風險。



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