沙田圍沙角商場天台部分正在進行工程，看似搭建支柱，為日後增加有蓋範圍作準備。（曾春南攝）
壹號頭條
領匯發水自肥 隱瞞資產
領匯上市近八年股價翻三番，市場預期週三公布中期業績持續增長。然而，造就九百億市值的，其實是偷步擴建商場、逃避向政府補地價等四大招數。本刊透過曾在領匯工作的「深喉」取得有關上市前的評估資料，對照領匯今年三月底的財政評估報告，發現單是近年已完成及正進行資產提升的三十六個商場，共有一半、即十八個室內樓面增加，發水比率介乎百分之三點七至廿四點二，累計增加二十三萬平方呎額外室內樓面，以一萬元呎價計算，保守估值達二十三億元。
領匯以隱藏性發水樓面面積，搶奪更多租金收入，但政府漏招在先，縱容了領匯管理層吸血自肥大業；惟一旦政府收緊監管力度，領匯發水樓面恐打回原形，或須繳付龐大補地價。關注領匯的民間組織表明，領匯隱瞞大幅發水及跟政府拉鋸等股價敏感資料，損害小股民及公眾利益，計劃向證監會投訴。
偷天換地
「中庭以前係俾街坊同啲細路玩、休息，而家長年累月租俾人賣嘢， NGO昔日可以借用嚟舉辦活動，領匯接手初期都可以借，而家傾都無得傾，連聖公會都無面俾！」一名在東湧富東廣場二樓社福機構工作的陳先生（化名），憶述過去十六年領匯的變臉過程。富東廣場自二○○九年完成資產提升工程後，店鋪增加六成至約五十間，由傳統屋邨小店變為主打街外客的飲食購物熱點。
富東：霸佔通道開鋪
最令陳先生不滿的，是昔日從港鐵東湧站行人天橋直入商場一樓後，行人通道一向有落地玻璃窗，讓逛商場者眺望綠色山巒景色，如今卻被多間電訊商鋪取代。「商場門口通道比以前細咗三分一，二樓平台原本有座椅提供，而家就鎖咗佢，因為領匯要擴建鋪位，將冷氣機通風設施擺曬喺上面，咁根本係霸佔公共空間。」記者現場所見，商場翻新後環境比以前舒適，但昔日的傳統小店已被多間大型連鎖店取代，屋邨鋪情懷蕩然無存。
近年領匯商場被踢爆發水的例子俯拾皆是，富東廣場只是其一，最離譜的赤柱廣場被揭發後，有關店鋪至今仍繼續經營，位於黃大仙廟旁邊的龍翔廣場發水兩成，至今依然無事。而且，領匯正替其他商場進行發水工程，完全視政府如無物。被不少沙田居民視為童年回憶的沙角商場天井和花圃，如今布滿混凝土、工字鐵及鐵管，令沙田區議員楊倩紅大惑不解：「好奇怪，點解領匯可以無限發水？二樓上面露天空間話做酒樓，將原本二樓個間鋪搬上嚟，我好懷疑領匯有無申請，但佢哋話攞咗批文囉！」
通往東湧站行人天橋
中庭
沙角：停車場變街市
沙角邨街市經翻新後，記者本週一到現場觀察，發現行人通道加建約十個鋪位，比前收窄一半；街市伸延至原有停車場範圍，部分車位改建成約十個士多房，向商戶以每月數千元出租。停車場部分車位被圍板覆蓋，未知完工後會否仍用作泊車；記者亦發現，數個車位頂部天花有來自上層商場新建築物，並佔用其大部分空間，不可能再泊車，估計是商場新增設扶手電梯的機房位置。
曾在領匯工作的深喉透露，領匯取用非零售樓面作商鋪用途，一般應在其他地方騰出相若面積填補，否則須向地政總署申請。本刊十月十一日向地政總署查詢富東廣場商業樓面是否超出地契規定上限，但一個月後，截至本週二仍無回應。
弄虛作假
投放四億二千六百萬元翻新的樂富廣場，商鋪由約一百一十間增至約二百間。領匯年報卻顯示，室內樓面反比上市前減少。服務街坊逾三十年的樂富廣場商會主席馬麗媚（人稱七嫂）說，不少公共空間被挪用增加商鋪，「當然幾多用來發水就唔知，我無統計，但肯定公眾可用嘅空間係細咗囉！」令人懷疑領匯為了逃避繳付補地價，未在年報提供準確資料。
長發：提交失實資料
青衣長發廣場亦被政府揭發懷疑提供失實資料，此商場去年一月被揭發水，地政總署上月回應本刊查詢時稱，領匯已提交總樓面面積詳細計算資料，但當分區地政處經實地核對圖則後，發現「資料與現場情況有差異」，故要求領匯提交補充資料作覆檢及跟進，由此顯示領匯原先資料根本無反映實況。
據了解，長發廣場正門出口兩旁花槽、原為小販擺賣的巴士站連接通道改建為商鋪及美食城，都被當局視為違規佔用公共空間和非零售樓面部分，有可能被要求清拆還原。記者曾到現場採訪，恰巧碰到美食城老闆林永章視察業務，他表示不擔心店鋪被拆卸還原，「呢啲手續嘢我唔理佢喇，總之佢租俾我，我就照做喇！到時真係唔開得，咪唔使交租囉，租約未到期咪領匯賠償囉。」
除了發水資料和現況不啓合外，領匯估值報告數據不少亦似是而非，如同樣正進行資產提升的屯門安定及友愛商場，前者室內樓面一向維持約十萬平方呎，最新報告卻大幅減至只有四萬七千六百多平方呎；毗連友愛商場不減反增，面積比上市前增加近三千五百平方呎。記者曾到兩商場觀察，發現翻新工程以同一項目形式進行，並分批翻新，正在裝修範圍圍板同時寫上「安定友愛」字樣。
樂富：面積明減實加
領匯深喉指，領匯向來聲稱零售物業內部樓面約一千一百萬平方呎，近年卻改為「一千一百萬平方呎以上」，不排除在評估報告中部分商場「忽然瘦身」，其實是不想「大肚腩」現形：「樂富中心做咗好多年提升工程，但佢嘅室內樓面只係少咗啲啲，而且工程完成咗兩年，點解一直唔見增加樓面後嘅最新數字？好似安定咁，忽然唔見一大截，又係乜嘢原因？」
赤柱：違規兩年未改
知情人士透露，領匯已委聘顧問公司和相關政府部門商討，經過接近兩年仍無進展。本刊過去一個月連番向地政總署查詢赤柱廣場事件最新情況，所得回應內容，跟去年二月時任發展局局長林鄭月娥回應立法會的一模一樣，「分區地政處根據領匯已提交的文件作出跟進，包括徵詢法律意見。現階段不宜公開討論詳情，以免影響地政處日後可能採取的行動。」諮詢法律意見花了二十個月，任由領匯每日照用發水面積搵錢。
暗度陳倉
領匯三十六個商場納入資產提升項目，大灑累計幾十億元資金發水，令外界及投資者將焦點集中在它們身上。原來部分非一線或樓齡較舊的屋邨商場，領匯發水發得更狠。
葵盛：暗暗發水五成
以葵盛東商場為例，上市前只有約七萬二千平方呎，增至十一萬平方呎，增幅百分之五十四；樓齡達三十五年的順利商場，亦增加一萬七千七百平方呎，升至二十一萬四千七百平方呎，增幅約百分之九，名副其實禾稈冚珍珠；華明商場等偏遠地區商場，亦發水逾一萬三千平方呎。
領匯對在招股書提及須承擔責任，最初嚴格遵守，變為「無跟進當無件事」。領匯深喉透露，招股書第 117頁列出管理人承諾「所有翻新及裝修提升工程將須取得必要之建築及規劃批准」；以及附錄六第 6段，「香港房委會毋須強制遵守，且獲豁免受《建築物條例》，相關法例和適用於私人建築物之作業守則所規限。這些豁免不能引伸至領匯……在完成分拆出售後，領匯將須遵守《建築物條例》和適用於私人建築物之其他法規。因此，如建議對該等物業進行任何改建和加建，須向屋宇署提交設計圖則，以在開展此類工程前取得批准和許可」，有關內容清楚展示領匯不享有房委會的豁免權。「蘇慶和主政年代，千叮萬囑夥記唔可以發水，一呎都唔得，凡係工程都要入則攞批准，上市初期我哋同好多部門開會傾，但係蘇生走咗之後，領匯再無跟規矩去做。」
吸血團隊 愈掠愈勁
領匯連年勁賺，行政總裁王國龍率領的吸血團隊功不可沒，豐厚酬勞更成為推動的火車頭。本刊翻閱領匯年報發現，王自二○一○年五月出任行政總裁後，酬金持續增加，由二○一○至一一年度約一千六百三十萬元，躍升至上年度三千二百九十五萬元，佔員工成本三億二千六百萬的約一成。
由於董事及高級管理層的酬金，都與公司表現掛鈎，而公司表現根據經營收入淨額衡量，故務須賺到盡。王國龍加入領匯後，透過長期獎勵計劃獲得逾一百四十二萬個獎勵基金單位，其中逾八十九萬二千多個已售出；而他過去三年，更在市場再增持九萬個基金單位。
眼淚團結員工
五十一歲的王國龍，先後在摩根大通證券投資銀行及星展銀行亞洲融資等機構任職，二○○九年一月出任領匯首席財務總監及執行董事。他任職摩根大通期間，更曾協助政府把盈富基金及港鐵上市。
近年銳意改善公司形象的王國龍，上任初期致力爭取下屬支持，主要依賴眼淚攻勢。有已離職的領匯員工稱，王早期和中高層開會時，不時會淚眼盈眶，要求各人齊心搞好業務和形象，但領匯中人最難忘員工大會一幕。「當日喺九龍展貿中心開全體大會，佢聲淚俱下，話希望大家幫手，為公司表現盡力做，想我哋好好支持佢。」
王出任 CEO約一年半後，開始以鐵腕管治，未能配合者須「被辭職」。「公司流行朝十一晚四，即係如果被炒，一定過唔到上晝十一點或下晝四點，有時甚至有 security戙喺度，睇你執嘢同送你出門口。」
拖延時間
拖字訣是領匯多年來常用伎倆。過去被揭發商場僭建、停車場改建或拖欠應繳公帑，領匯一直施以拖延處理，直至接到最後通牒始就範。赤柱廣場前年年底被揭發違規發水，及至去年初多個商場亦紛紛被踢爆後，領匯拖得就拖，赤柱廣場早已斷正，被政府確認無預先向地政總署申請，領匯竟以跟不同部門計算方法有異抗辯，反指領匯購入赤柱廣場前，房屋署未計算商業樓面面積；又指未知已改建的商場是否受影響，擺出一副受害者姿態，堅拒不進行還原工程或補地價。
領匯人事變動頻仍，董事及管理層可謂面目全非，其中工程部門人員，更是貨如輪轉，「好似赤柱廣場咁，負責項目嘅發展總監謝少祥突然離職，好多人估計係代罪羔羊，公司高層要搵人孭鑊。」領匯深喉道。
房署放生領匯
領匯瘋狂發水未被制止，房屋署獨立審查組應負一定責任。本刊為查證領匯商場翻新前後的發水情況，早在十月上旬已要求購買及查閱多個商場設計圖則，最終兩週後才可往獨立審查組位於龍翔廣場的辦事處購買。
所謂最新圖則，是九至十年前的舊有圖則，其中富東廣場的為○四年三月，天耀廣場更是○三年十一月。令人難以信服的，是富東廣場○八年展開提升工程，○九年四月完成。獨立審查組回覆本刊查詢時，曾指富東「有部分工程是屬於豁免審批工程」，「不會顯示在批准圖則上」，但既然是「部分」，即亦有一些須審批，但經過四年半時間，房屋署仍交不出一份最新的圖則。
急於上市漏招
領匯深喉指，多個發水商場違規曝光近兩年，政府遲遲不採取執法行動，估計涉及法律觀點爭拗，當局甚至處於下風，「當年急於上市，有幾十個未做妥地契商場要攞去賣，好似樂富、赤柱、慈雲山呢啲商場先最值錢，當時政府為賣方提供擔保，保證未做好地契，都確保權益唔受損，但呢個做法可能被領匯利用，因為可以話未有地契，所以咪無標準去計，如果俾佢拗贏，發水樓面變合法，第日可能仲發大啲，最慘仲唔使俾番錢！」
領匯發水無王管，房屋署獨立審查組不主動徹查，反而左閃右避。本刊向其提出查詢，直接問及富東廣場是否「涉嫌違反地契規定，透過資產提升工程擴建內部商業樓面面積（ Internal Floor Area，簡稱 IFA）」，但審查組回應稱：「加建或改建工程不涉增加樓宇的總樓面面積（ Gross Floor Area，簡稱 GFA）。」答咗等於無答（各部門問題見表）。
領匯答非所問
本刊週一曾向領匯查詢赤柱廣場、長發廣場等違規發水事宜進展，以及上市以來累計發水得來的樓面資料，領匯週二書面回覆時無正面回應，只謂「有關商場是在符合地契對總樓面面積上限及樓面用途的前提下，調整內部間隔」。至於違反地契規定發水，領匯解讀為與地政總署出現「技術層面意見或理解分歧」，指希望和該署尋求雙方滿意方案。
證監會則表示，不評論個別事件，但根據房地產投資信託基金守則，基金管理人須披露股價敏感資料；守則第十章列明，「重大爭議或與承辦商或任何人士出現爭議」屬須披露資料。
土地監察主席李永達指出，領匯商場違規發水，肯定影響股價表現。「領匯年報每年會交代商場面積，證監會應該去查詢公布嘅資料是否準確，如果日後發水樓面要交番出嚟，市民買咗股票會跌，呢啲肯定涉及股價敏感資料。」
公民黨立法會議員梁家傑表示，不滿政府遲遲未對多個商場偷步擴建問題採取行動：「政府要開誠布公講，究竟係上市前度錯尺，比領匯成功過咗一戙，定係領匯去霸地？或者有無諗過霸咗啲地，會唔會影響衞生同消防安全？政府要出嚟講清楚，如果係走火通道窄咗，到時有事邊個負責先？」
領匯高層助選 CY鬆章
領匯瘋狂吸血有恃無恐，特首梁振英和領匯千絲萬縷的關係，可能是關鍵所在。○五年底領匯上市後，旋即遭「兒童基金」（ The Children's Investment Fund Management，簡稱 TCI）大手吸納，成功搶佔大股東地位。據悉，當時領匯行政總裁蘇慶和曾向時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚求助，惜官方表明絕不介入，及後與蘇稔熟的梁振英卻伸出援手，嘗試為領匯尋求「白武士」，據稱是拉攏中資背景機構入股，惟最終未能成事。
及至去年豬狼對決，當時梁振英指若政府無法回購領匯，應在附近另闢商場或購物點，提供廉價商品，去年六月他以候任特首身份出席地區論壇，改口聲稱願考慮回購領匯。不過，梁班子上任不久，立即轉口風表明決不回購領匯，至於說好了的增建購物點，亦如多項競選承諾般煙消雲散。
為何梁振英對領匯的「熱情」轉淡？部分政圈中人估計和政治酬庸有關。前年十一月二十七日，梁振英宣布參選，當日領匯主席蘇兆明竟然和蘇慶和同時現身，令不少人感意外。有梁營中人估計，蘇兆明應是由前港英政府布政司鍾逸傑居中拉線挺梁，但領匯犯眾憎，故大會未安排他上台。
當日梁振英被視為陪跑分子，蘇兆明現身造勢大會，已算是較具分量的工商金融界代表，梁當選後對領匯的態度出現一百八十度轉變，不排除是最大的賞賜。事實上，官場內亦一直流傳，凡涉領匯「麻煩嘢」，一去到局長及司長層面，便會無影無蹤。
. 領匯發水自肥 隱瞞資產 M1,
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