2012年11月1日 星期四

[壹週刊]撚爆樓市

香港一直奉行自由經濟,對樓市一向採取積極不幹預政策,自梁振英上場後,落重藥打擊樓市,「政策主導」為本港樓市添上不明朗的因素。(廖健昌攝)


封面故事

撚爆樓市

2012年11月01日

撚,這一個字,見於白居易的《琵琶行》:「輕攏慢撚抹復挑」,有「用手把玩、操控」之意;用在特首梁振英的樓市政策上,亦相當貼切。

上週五,政府公布推出兩項辣招:一是延長特別印花稅期限及增加稅率;另一是向非本港居民及所有公司新徵買家印花稅,稅率達樓價的一成五,講到明要打擊樓市需求。措施一出,一、二手樓即時水盡鵝飛。

在供求失衡下,此招是緩兵之計,旨在以政策換取時間,直至供應在這數年間增加;但後患卻無窮。香港一直奉行積極不幹預政策,以自由經濟見稱,價格由市場供求帶動,但現時在梁振英眼中:供應可以操控,需求又可以壓抑,價格自然亦在政府的掌握之中。以此「非常手段」來搬走資產泡沫,徹底改變了以往的遊戲規則,最終「撚」爆香港樓市的,就是特區政府。

26/10 18:15

上週五

坐在屯門一間酒樓的陳小姐,與友人正在吃飯,無意中抬頭看到電視機,財爺正宣布兩項打壓樓市措施,她深知不妙;過不久,經紀的電話便殺到。「我哋喺酒樓仲食緊第一道菜咋,就收到經紀電話,即刻由屯門飛的趕過嚟尖沙咀囉,使咗一百五十五蚊呀!」原來,身為香港人的陳小姐,早於幾日前已入票敲定購入尚悅一個兩房單位。新招在同日淩晨十二點後便會生效,她唯有趕到位於尖沙咀美麗華商場的尚悅售樓處簽約,而同行略帶鄉音的友人何太,則捱義氣幫兩位大陸朋友排隊,「佢哋買兩個大單位,諗住俾小朋友嚟讀書住,而家由福田即刻過關落嚟簽約啦!唉,買樓趕到好似要俾埋條命佢咁!」

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財爺出招個多小時後,大批買家及地產經紀,聞風趕到尚悅售樓處提前簽約,人潮擠滿美麗華商場,有準買家邊等邊睇價單,準備入內掃入心儀單位。(嚴寶權攝)

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有內地買家和經紀未食飯便趕到售樓處,唯有買大大袋麵包充飢,邊吃邊等,只求在辣招實施前買到一個單位。(嚴寶權攝)

20:00-00:00

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居於深圳的孔先生(右)一收到新措施推出的消息後,即刻「拖埋喼」,一家三口過關趕到售樓處,打算買入一個四百多萬元的單位自住。(嚴寶權攝)

尚悅其實原訂在上週六開售,發展商恒基( 12)和新世界( 17),急急變陣,提前在上週五當晚、措施還有四小時就生效前開賣。這時的售樓處,已有數名買家開始排隊,不消半小時人龍愈來愈長,因商場空間太窄,隊尾的買家和經紀被安排在商場旁邊的街坊福利會等候。有內地買家拿著一大袋麵包和經紀齊齊狼吞虎嚥,邊食邊等;有些買家還拖著行李喼,趕頭趕命。九時多,何太的兩名內地朋友已搭火車趕到,三人順利簽約,共以近二千萬元買入尚悅三個單位,才鬆一口氣離去。

另一對居於元朗東舊樓的麥氏夫婦,亦趕來購入兩房單位自住,「最低工資都加到三十幾蚊啦,個市點會跌?總之,今日買點都有著數!」而深圳居民孔先生,則一家三口連人帶喼衝關趕來買樓,「人民幣一路升,個市都唔會跌,我買嚟自住唔擔心。」買家同經紀齊齊急,加上在場半百記者一窩蜂採訪,令場面如打仗般混亂;即晚截至淩晨十二時,共售出二百多夥。

27/10-28/10

出招後首個週末

二手快步執死雞

上週六,辣招生效,記者再到尚悅售樓處,與前一天可謂天淵之別;這裡即時水盡鵝飛,人龍消失。記者即時轉移到沙田第一城及屯門市中心,觀察二手情況。沙田每間經紀行,都坐滿經紀,可謂奇景,皆因本來已預約的睇樓客縮沙,只有零星投資者問價,想執「劈價」筍盤入市,一眾經紀唯有「玩手指」,中原沙田第一城區域營業經理黎宗文大呻:「今次招數真係非常辣,好多預約咗嘅睇樓客都取消睇樓,有啲轉買為租。」

記者跟了數對睇樓客,他們都笑言:「哎吔,我哋係來租樓㗎,唔係你想訪問嘅對象。」至晚上接近八時,中原經紀興高采烈致電報喜:「剛剛有一單成交,第一城二十座低層 G單位,三百九十五呎,業主叫價二百九十五萬,最後以二百八十萬成交。」而是次交易亦成為當日全港唯一的二手成交。

週日屯門再錄一宗成交;當日家住九龍區的何小姐,這兩星期已在荃灣、元朗多區共睇了三、四十個單位,打算購入細價樓收租。約五時許,她看中屯門市廣場八座高層 C室,一個四百二十五呎的兩房單位。「佢哋見間屋有裝修可以即刻租俾人,就開始傾價錢。」業主為一對年輕夫婦,於○七年以一百零一萬元購入該單位自住,突然在上週六晚開價二百五十五萬放盤。「業主睇淡後市,趁價好就賣咗層樓先,再搵地方住!」業主即時減價五萬,何小姐還價二百二十萬,前後拉鋸了近個多小時,終於以二百三十萬成交,比市價二百四十八萬低了百分之七。

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由於美麗華商場內地方淺窄,上週五發展商唯有安排部分買家在街坊福利會旁等待。即使買家又餓又焗,也毫無怨言,深信在措施出台前買樓便有著數。(嚴寶權攝)

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鄭太細樓換大樓,急於將沙田第一城的六百多呎單位脫手套現,以付新樓首期,九月放盤,終於在上週四獲一對內地夫婦以四百四十三萬承接,鄭太慶幸道:「真係好好彩,如果遲一日,可能要劈價先賣得出。」(張國慶攝)

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相比前一晚人群洶湧的盛況,上週六早上的尚悅售樓處外可謂人丁單薄。原先也有數名地產經紀在場內兜客,但保安竟架起圍欄驅趕,令場面更為冷清。(王偉洪攝)

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沙田第一城為熱門上車盤之一,平均呎價七千元。政府出招後的週末,只錄得兩宗成交。(廖健昌攝)

十大屋苑樓價乾升

^在上月 14號,美國宣布推出 QE3之後的首個週末。

香港一直奉行自由經濟,對樓市一向採取積極不幹預政策,自梁振英上場後,落重藥打擊樓市,「政策主導」為本港樓市添上不明朗的因素。(廖健昌攝)

減價貨就掃

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政府出招後,不少準買家取消睇樓活動,市場抱觀望態度,無客睇樓,不少地產代理行都坐滿經紀。(廖健昌攝)

一二手即時因新招被凍結,在市場活躍並一直有斬獲的投資者,對此各有見解,例如一直睇好樓市的 Terry,「星期五晚好忙呀,政府公布完政策之後,我即刻落區入貨,開定曬支票上去人哋屋企,遊說啲業主,結果人哋一毫子都唔減,最後一個都買唔成!」

全職炒家 Terry,曾任職會計,四年前開始全職炒樓;政府兩年前首次實施額外印花稅,本刊曾訪問他,當時他說不買也不放,「嬲到要移民」,但冷靜下來後,相信樓市不會跌,故多次以每個約二百萬元的價錢,於北區購入七、八個單位收租。在低息環境下,這些單位的租金收入,可交付全數供樓支出,而且樓價在這兩年間還節節上升。他相信低息環境將持續至一五年,故今次欲再下一城入市「執死雞」,「星期五買唔到筍貨係好可惜,就算而家有貨,比市價減百分之七、八,我都照買㗎,最少買多兩件。」

Terry自金融海嘯後開始炒樓,屢有斬獲,故不久索性辭去工作,做全職炒家。未經歷過金融風暴及沙士等經濟低潮的他,對未來樓市相當樂觀,「今次跌一跌,但利息咁低,之後肯定再升一浸,二○一五年加息之前先再算,我今次都係想再買兩、三件貨,就算跌都坐得起。」而他現時持有的十個單位,一於持貨到底,「如果我而家賣咗啲單位,揸住嚿錢買唔番平嘢,梗係唔賣住啦。」

新進炒家

Terry

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全職炒家 Terry鍾情北區細價樓,今次政府出招,他依然無有怕,只要有比市價便宜百分之七或以上的盤,他仍無懼買入。(林志謙攝)

年齡: 30+

炒樓年資: 4年

主攻物業:專炒樓價三百萬以下的北區屋苑,如名都、花都廣場等,全造五成按揭或以上。現持有十個單位,大部分於一年多前購入。

持貨市值:約$3,000萬

投資老手

陳清白

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穩陣派投資老手陳清白指,除非買樓自住,否則不要沾手,「今次後市好唔明朗!」(關永浩攝)

年齡: 50+

炒樓年資:約 20年

主攻物業:北角單幢樓、銅鑼灣舊樓、柴灣屋苑等,多為百多二百萬元細價樓,通常全數付清不造按揭

持貨市值:估計$1,000萬內

不買也不賣

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資料來源:政府統計數字

有「白旋風」之稱的陳清白,活躍樓壇二十年,九七年專炒豪宅,金融風暴後差點破產,經此一役,轉玩細價樓並且穩陣得多,「就算有件貨擺在眼前,平市價兩成我都要考慮嚇!除非自住、上車啦,如果唔係就唔好鬱,後市唔明朗,貨我都唔換,免得一出一入,最終益曬班經紀。」

他不願透露有多少物業在手,早在幾年前已覺得樓價「唔妥」,「日日都唱地少人多、供不應求,同九七時一樣!你睇嚇○三年嗰時,大家睇淡後市,啲人連自住嗰層都攞埋出嚟,快快賣咗佢呀,點會話唔夠供應呢!現時二手居屋賣到成萬蚊呎,屯門樓又話要七千至一萬蚊呎,樓價同經濟完全背道而馳,有無搞錯,我會睇淡,成交會好慢。」

他指,樓價會回落至梁振英上任前,「要跌一成半至兩成,愈出名的二手屋苑,即太古城、康怡、美孚呢啲,跌得最甘,要跌兩成,發展商無咗啲最消費得起嘅大陸客就最大鑊,分分鐘要跌兩成半。」他擔心,若資金由住宅流向工商鋪,則只會引發加租潮和通脹,從而引伸更多民生問題。

香港一直奉行自由經濟,對樓市一向採取積極不幹預政策,自梁振英上場後,落重藥打擊樓市,「政策主導」為本港樓市添上不明朗的因素。(廖健昌攝)

凶宅大王

伍冠流

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專攻冷門貨的伍冠流說,未來一星期是入市執筍盤的好時機,「唔好揀擇,有低市值一成半即買。」(《蘋果日報》圖片)

年齡: 60+

炒樓年資:約 30年

主攻物業:凶宅、無契樓、半契樓等冷門物業,現手持 20個單位

持貨市值:約$ 7,000萬

樓市成亂局

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政府落重藥打擊樓市,未來內地客將大幅減少,但新地位於將軍澳新盤仍然企硬,如期於十一月推出,意向價達一萬五千元。(《蘋果日報》圖片)

伍冠流見盡樓市過往三十年的起落,手持七千萬元物業,現時每個月有八至十萬元租金收入。他對樓市充滿信心,買樓向來全付現金,不用按揭。政府上週五傍晚出招後,他便開始 cold call經紀搵筍盤,「呢幾日樓市隨時會禾雀亂飛,要 𥄫到實,遇到低市值一成半以上的筍盤我就會買㗎啦,筍盤稍縱即逝,唔可以揀擇,一遇到就要捉實!」

本業為海味商人的他,實力十足,今次便準備以五百萬左右,多入兩間二百多萬元的細單位,目標鎖定沙田火車站及將軍澳一帶的屋苑,「屋邨放盤量較多,較易遇到心急套現嘅業主,減幅會較快、較多,早兩日睇樓時,更有業主追住要我還價,不過我一還價,佢又覺得減得太多,最終無成事。」

截至本週二黃昏,他已密密睇了十多個單位,但業主大都只肯減半成以內。「其實今次政府再出招,提供了一個入貨的機會,但都是心理影響較多,樓價都是大漲小回,就算要睇到一五年,我還是覺得樓價會升,始終物價在上升周期,樓價亦是物價之一。」

五大發展商

至 2015年部分發展項目

#除個別有列明單位數目的項目外,其餘項目以每個單位面積七百呎,推算單位數量

^尚悅已賣出約 300個單位

資料來源︰各發展商最新年報

政府未來三年可供應單位數目

香港一直奉行自由經濟,對樓市一向採取積極不幹預政策,自梁振英上場後,落重藥打擊樓市,「政策主導」為本港樓市添上不明朗的因素。(廖健昌攝)

壓需求買時間

若然樓市仍是以前一套玩法,這一眾投資者自然「實食無黐牙」,但千算萬算,算漏的是政府可隨時出招的不穩定性。樓市正處於供求失衡的階段,由於過去數年處低息環境,不論用家或投資者都希望搭上樓市順風車,令需求不斷上升,然而一手供應量卻創多年新低,供不應求令樓價如火箭般狂颷,中原城市領先指數最新又破頂至一百一十二,即樓價較九七年高一成二。

供應一時間未能快速增加,政府唯有轉而打擊需求,「 buy time」(拖延時間)直至供應回復正常。這次政府推出的辣招,既將特別印花稅延長一年,再把稅率分段提高至百分之二十、十五及十;另一方面開徵買家印花稅( BSD),所有揸「三粒星」以外的買家(包括外地人士、所有本地和外地註冊的公司)購買本地住宅,須額外繳稅百分之十五。可以預期,樓價下調,成交萎縮,令樓市暫時步入冰封期。根據各大發展商的年報資料,直至二○一五年的一手樓供應有四萬一千多個,政府供應四千個;供應增多,但這數年間同樣每年平均有四萬八千人結婚,每日投資移民配額亦有一百五十個,推行十年來已批出一萬四千宗申請。屆時這些累積了的購買力,並會井噴式爆發。樓市升跌,還看屆時經濟及息口走勢。

然而有一點可以肯定,樓價再大升的話,政府只會繼續幹預出招,藉操控供應及需求,如內地政府般壓抑樓價,這才是香港樓市最不穩定的因素!研究香港政策的獨立股評人 David Webb,認為政府新稅是幹預了行之已久的自由市場運作,「這是繼一○年引入額外印花稅後,打擊香港自由市場的另一口棺材釘,香港人只能被迫將樓賣給香港人,而新入市者被綁實三年,萬一在三年內環境轉變而需要賣樓,便要付昂貴稅款,措施變相是懲罰了港人!」他批評,政府說要「維持一個健康、穩定的樓市」而推出兩項新措施,根本就是自相矛盾的說法,政府入市根本就是幹預了市場的健康穩定,在基本法下,市民在香港應有自由交易買賣的權利,而非被刻意打擊。

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今年樓價破頂,用家上車難。年中,房協推出位於長沙灣「喜雅」,平均呎價七千元,吸引不少買家冒雨排街撲貨。(廖健昌攝)

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梁振英上任無打壓樓市,全城盲搶樓,上月中開售的屯門新盤瓏門,呎價要一萬一千元,可謂「摸頂價」。

(關永浩攝)

癲得一次得一次

本港作為自由經濟體系,政府理應奉行積極不幹預政策,然而,近兩年政府為補救過往十年施工量大減令供應短缺的問題,先後推出置安心、特別印花稅、限呎地、限量地、港人港地等一列系幹預市場的房屋政策。

曾任恒基營業部經理,現為建築、測量及都市規劃界立法會議員的謝偉銓認為,房屋問題要從增加供應「治本」,而供應需要時間。上屆特首曾蔭權提出的置安心,至今已足足兩年,仍然是未見影。「現在問題是好多市民都覺得樓價同經濟及負擔能力脫咗節,其實上任曾特首睇到有問題,但就睇唔到問題的重點,所以我向來都話要啲專業人士去處理。」他預期,若然如首次推出 SSD般,樓價再次夾高,政府會再出新招。

城大建築科技學部高級講師潘永祥,認為政府這次出招終於「有料到」,令短期樓市將有最多一成半的調整,「無咗外地買家呢班人去爭,對樓市整體氣氛都有影響,最終部分業主會開始減價,其他人慢慢就會驚,樓市就會下調。」他說即使未來有熱錢湧入,樓市有機會再次上調,但政府屆時可能又再出招,「以前政府張底牌俾大家睇曬,佢出咩招大家都覺得係小修小補,今次政府推出買家印花稅,係史無前例;佢癲得一次就有第二次,未來市況咁不明朗,令好多投資者或買家卻步。」似乎最終撚爆香港樓市的人,就是我們的香港政府。

各國打擊炒家措施

不少高福利的國家,會對物業或股票投資的利潤徵稅,即資產增值稅。每個國家及省份的稅率不一,視乎投資時間長短而有差別。

美國(例如:加州)

若持有物業不足兩年,須繳交利潤的 20%稅款;若持有兩年以上再出售物業,單身人士可有二十五萬美元的免稅額,夫婦則有五十萬美元。

英國

不少高福利的國家,會對物業或股票投資的利潤徵稅,即資產增值稅。每個國家及省份的稅率不一,視乎投資時間長短而有差別。

扣除每年的豁免額後,抽取利潤的 18%或 28%,視乎個人的稅網;購買十二萬五千英鎊以上的物業須徵收 1%-15%的額外印花稅,物業愈貴稅率愈高;另須徵收 1%的印花稅,起徵點為六萬英鎊。

加拿大

利潤的一半,再乘以邊際稅率 28%-43%便是資產增值稅。

新加坡

無資產增值稅,唯海外人士買賣物業徵收 10%的額外印花稅。

澳洲

資產增值稅的稅率視乎物業用途及持貨時間而定,持貨不足一年的最高稅率為利潤的 47%,一年後仍須繳 25%;印花稅的大小據物業金額而定,最高為 6.75%,另境外人士不准購入二手樓作非自住用途。



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